İnşaat sözleşmeleri ve inşaat davaları, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen  “Eser Sözleşmeleri” nin uygulamada en fazla karşılaşılan türlerindendir. İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmelerinin bir türüdür. Eser sözleşmesi TBK 470. Maddesinde  “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmaktadır. İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. İnşaat Sözleşmeleri bağlamında kamu kurum ve kuruluşlarının yapı sahibi olduğu inşaat sözleşmelerinde 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi gibi başkaca mevzuat hükümleri uygulama alanı bulmakta olsa da İnşaat Sözleşmelerinin temel anlamda Borçlar Kanunu’na tabii olma özelliği korunur. İnşaat sözleşmeleri karmaşık bir hukuk dalı olması sebebiyle inşaat sözleşmesi davası avukat yardımı almak faydalıdır.

Türkiye’de Uygulanan Bazı İnşaat Sözleşmesi Türleri

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat ( Kat Karşılığı İnşaat ) Sözleşmeleri :Ayrıntılı olarak bilgi aşağıda verilmiştir.
• Sabit Fiyat Sözleşmeleri: Başlangıç sabit bedillidir. Sonradan ek ücret ödemesi yoktur. 
• Birim Fiyat Sözleşmeleri: Birim fiyatlar; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici karını da içerecek şekilde belirlenir.
• Götürü Bedelli Sözleşmeler: inşaayı yaptıracak mal sahiplerinin isteğine göre, müteahhittin mal sahibine tek bir fiyat sunduğu sözleşmelerdir. Türkiye’de uygulanan kamu ihalelerinde bu tip sözleşmeler tercih edilir ve kanunla sabittir.
• Kamu İhale Kanuna Göre Yapılan Sözleşmeler

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ile birlikte yürürlüğe giren Anahtar Teslim Götürü Bedel Tip Yapım Sözleşmesi, Birim Fiyat Esaslı Tip Yapım Sözleşmesi ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi; kamuya iş yapan taahhütçü firma faaliyetlerine ilişkin sözleşmedir.

• FIDIC Esaslı Sözleşmeler

Yapılan sözleşmelerin karmaşık yapısı ve teknik özelliklerinin detaylı olmasından dolayı uygulamada inşaat sözleşmelerinin standart kurallara bağlanması sonucunu doğurmuştur. FIDIC, 1913 yılında İsviçre’nin Lozan şehrinde kurulmuştur

UYGULAMADA VE HALK ARASINDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ OLARAK BİLİNEN, ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ AŞAĞIDAKİ DAVA VE DURUMLARI KAPSAR;

• Tapu iptal ve tescil davaları,
• Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu) davaları,
• Hasılat (Gelir) Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri’nin yapılması,
• El atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Meni) davaları,
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, adi kiralarda Kira tespiti ve uyarlanması,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı Toplantı İptali davaları,
• Ülkemizde mevcut Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme araçlarından olan;
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın  kuruluş     aşamaları, hisselerinin devri, yapabileceği işler, varlık yönetimleri noktasında danışmanlık,
• Sell and Leaseback (Finansal Kiralama) Sözleşmeleri’nin hazırlanmasını kapsar

Kat karşılığı arsa payı davası uzmanlık alanı gerektirmesi sebebiyle kat karşılığı inşaat davası avukat yardımı almanız faydalıdır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI ( KAT KARŞILIĞI ) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İNŞAATIN TAMAMLANMAMASI VEYA ANLAŞILDIĞI GİBİ TAMAMLANMAMASI SEBEBİYLE ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEYİ FESİH HAKKI

A-) SÖZLEŞME HAKKINDA GENEL BİLGİLER:

   Tanım:

Arsa payı karşılığı ( kat karşılığı )  inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarının tamamı veya arsa paylarının bir bölümünü karşılık olarak vermek üzere müteahhitler (yüklenici) ile inşaat yapması için yapılan bir sözleşme türüdür. Müteahhit kendisine belli miktarda bağımsız bölüm verilmesi karşılığında kararlaştırılan süre içinde arsa üzerine sözleşmede ve projede belirtilen vasıfta inşaat yapıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etme borcu altındadır. Müteahhit veya yüklenici anlaşma kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz. Müteahhidin borcundan tümüyle kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen yapıya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekir. Yani müteahhidin borcu yalnızca inşaatı tamamlamak değil projede anlaşıldığı mimari plan özellikleri ve de malzeme kalitesiyle yerine getirmek zorundadır. Sözleşme ve İnşaat Projesindeki haliyle inşaat tamamlanmamışsa müteahhidin sorumluluğu devam eder. Arsa payı karşılığı inşaat davası avukat yardımı almak bu tür dava ve sorunlarınız açısından faydalıdır.

B-) ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ; NASIL DÜZENLENMELİDİR VE NELER İÇERMELİDİR ?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektiren bir sözleşme olması sebebiyle mutlaka resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması geçerlidir. Resmi halde yapılmaması durumunda sebepsiz zenginleşme hükümlerine konu olur. Her ne kadar şekil şartına yani resmi şekilde veya noter huzurunda düzenlenmesi kuralına uyulmaması durumunda sözleşme geçersiz olması gerekse de, Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde kabul gören, belli durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecekse, sözleşme geçerli olduğu varsayılır.  Örnek verecek olursak; müteahhit inşaatı bitirip iskan (yapı kullanma izni) alma aşamasına getirmişse, artık arsa sahibinin sözleşme geçersizdir demesi artık kötü niyetli bir durumdur.  Zira yukarıda da bahsettiğimiz şekilde TMK 2. maddesi gereği kanun kötü niyet korunmaz.

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN ÖNEMLİ NOKTALAR

Planla ve Sözleşme İle İlgili Önemli Noktalar ( İnşaat Planı ve İnşaat Malzeme Kalitesi ve İnşaat Tamamlanma Süresine İlişkin Önemli Noktalar):

İnşaat sözleşmelerine ilişkin bir dava türü olan arsa payı karşılığı inşaat davasında avukatların özellikle dikkat etmesi gereken huşular; sözleşmede, arsa payları ve yeni bağımsız alanların dağılımı dahil her konuda tüm hak sahipleriyle uzlaşma sağlamalıdır. Bunun için, müteahhit firmayla imzalayacağınız sözleşme ve teknik şartname öncesi, binanızla ilgili kat planlarını ve bağımsız alanların dağılımını bir mimarla birlikte incelemelisiniz. Sözleşmede, belediyeye onaylatılmış proje ile sözleşmedeki projenin aynı olması şartını mutlaka arayın. Projenin inşası sırasında mecburi sebeplerden doğacak farklılıklar içinse, “tüm hak sahiplerinin onayının gerekliliği şartı” sözleşme maddesi olarak eklenmelidir.

Belediyeler taslak olarak hazırlanmış avan projeleri onaylamaktadır. Bu avan projeler, ruhsat alımından önce değişiklik gösterebilmektedir. Sözleşmenin avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir.

Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin inşaatı sözleşmede belirlenen sürede teslim edememesi halinde veya inşaatın anlaşıldığı kalite ve özellikleri ile teslim edilmemesi halinde uyuşmazlık ve dava konusu olabilmektedir. 

Sözleşmeler, zamanımızda hazırlanmış ve genel şartları içeren uluslararası kabul gören örneklere dayanarak düzenlenmelidir.

Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin ve İnşaat Projesinin kapsamının ve içeriğini örneğin;

İnşaat ruhsatını müteahhittin alacağının, inşaatın bitimi sonrası alınacak oturma izni, elektrik, su, doğalgaz branşman ücretlerinin kimin tarafından karşılanacağı, inşaat süresine ilişkin hükümler gibi Arsa Sahiplerinin Haklarını ve Müteahhidin hak ve sorumluluğunu düzenlediği için, arsa sahiplerinin bu süreçte bir hukuki yardım almaları önem arz etmektedir.

• Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhittin (Yüklenicinin) Sorumlulukları:

İnşaatı meydana getirme

-Meydana getirilen eserin teslimi

– Eserin sözleşme anlaşıldığı kalite ve özelliklerde inşaa etme

– Kusurlu inşa edilen eserin kusur ve eksikliklerinin giderilmesi

– İnşaatı süresi içinde meydana getirme

      *    Arsa Sahibinin (İş Sahibinin )Sorumlulukları:

-Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz olarak teslim etmesi

– Gerektiğinde yükleniciye vekâlet verilmesi

– İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması ( Bu şart sözleşme ile uygulamada genellikle müteahhittin yapılması konusunda anlaşılır)

d) İnşaat ruhsatı alınması ( Bu şart sözleşme ile uygulamada genellikle müteahhittin yapılması konusunda anlaşılır, )

e) Sözleşmede belirlenen arsa payının devri

Görüldüğü üzere Arsa Sahibinin sözleşme hazırlanması aşamasında hukuki konulara dikkat etmemesi ve hukuki yardım alması çok önemli olup dikkat edilmez ise, üzerine inşaat plan, proje ve inşaat ruhsat alımı gibi işlem ve masrafların arsa sahibince yapılması ile karşı karşıya gelinebilinecektir.

Görüldüğü üzere inşaat planı ve inşaat ruhsatı aşamaları önemli ve karmaşık aşamalar olduğu için bir avukatta danışmanız faydalıdır.

B-) ARSA SAHİBİNİN, ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ FESİH VE ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVA HAKLARI ;

Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahipleri, arsa payları karşılığı, yapılmış olan inşaattan, daire veya iş yeri gibi bölümlere malik olurlar. Somut olaylarda görüldüğü üzere bu sözleşmelerde, inşaatın ya tamamlamaması ya da anlaşıldığı şekilde tamamlanmaması sebebiyle arsa sahiplerinin mağdur olduğu sonuçlar yaşanabilmektedir.

Arsa sahiplerinin genel olarak yaşadığı sorunlara örnek olarak aşağıdaki durumları verilebilir;

• İnşaatın Süresinde Bitirilememiş Olması
•  İnşaatın Bitirilmeyip Müteahhittin İnşa Etmeyi Bırakması
• Projeye Aykırı İnşaat Yapılması– Müteahhittin Arsa Sahibi İle Anlaştığı Şekilde İnşaat Yapılmaması
• Dairelerin Kusurlu Olarak Teslim Edilmeye Çalışılması

SÖZLEŞMENİN FESHİ

• Sözleşmenin Fesih Nedenleri:

• Müteahhitin süresinde inşaatı tamamlayamaması

–    Keşif bedelinde aşırı oranda artış veya azalış

–    Mücbir nedenler

–    Yüklenicinin Ölümü, İflası, Ağır Hastalığı, Tutukluluğu veya Mahkumiyeti

–    Sözleşmeden Önceki Yasak Fiil veya Davranışlar

–   Yüklenicinin neden olması

–    İdarenin neden olması

Proje aşamasında veya inşaat halindeyken müteahhitlerin daireleri, iş yerlerini arsa sahiplerinin izni ile satması ise arsa sahiplerinin mağduriyetlerini daha da arttıran bir durumdur. Satış yetkisini devredip inşaata konu dairelerin arsa paylarının veya irtifak hakkı şeklinde satışının 3. Kişilere yapılması sebebiyle, ev sahibinin devredecek payının kalmadığı veya azaldığı durumlarda inşaatın eksik bırakılması veya anlaşılan şeklini karşılamayacak şekilde teslim edilmesi durumu yaşanabilmektedir. Müteahhit ile arsa payı sözleşmesini fesih etse bile o zamana kadar arsa paylarının tapuların bir kısmını veya çoğunluğunun yeni 3. Kişilere satış sonucu pay devirleri yapıldığı için, arsa sahibinin kendi payı dışında arsa payı ve tapu kalmadığı için müteahhitten zararını alamaması durumunda başka bir şey yapılacağı düşünülse de arsa sahibinin, devir yapılan 3. Kişilerden zararını gidermesini talep veya tapuların tekrar arsa sahibine geri dönmesi ile sonuçlanacak, yani tekrar arsa sahibi adına tapuların tekrar tescili sağlayabilecektir.

Görüleceği üzere uygulamada arsa sahiplerinin yanlış bilgisi sonucu; inşaatın tamamlanmamış veya anlaşıldığı gibi tamamlanmamış olması durumunda, arsa payı veya daire satışı sonucu devirlerinin yapıldığı yeni mal sahiplerine değil de sadece müteahhit e başvuru yapılıp her türlü zarar ve ziyanın sadece müteahhitten talep edilebileceği algısı yanlıştır.  Tabi ki müteahhitten talep edebilecek ve sözleşme feshedilebilecektir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik güncel kararlı uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahipleri, yüklenici müteahhittin inşaatı tamamlamamış veya gereği gibi tamamlaması sebebiyle zarara uğradıkları için, binadaki kat irtifakı veya kat mülkiyeti şeklinde yeni sahiplerine tapu tescil olsa bile, bu tapuların tescilini kendi adlarına gerçekleştirebilirler. Yargıtay’ın vermiş olduğu olayda konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından 20 yılı aşkın süre sonrasında, arsa payı sahibinin açtığı davada, daire tapuları yeni sahiplerinden alınarak, arsa payı sahibi adına tescili yönünde karar verilmiştir. Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tamamlanmaması veya gereği gibi tamamlanmaması halinde, arsa sahipleri bir zamanaşımı söz konusu olmadan geçmişe yönelik olarak bu şekilde daireleri kendileri adına tescil ettirebileceklerdir. Arsa sahibi eksik bırakılan arsa payı karşılığı inşaat sebebiyle müteahhitte başvurmadan geçmişe yönelim bir inşaat olsa bile kat irtifakı veya kat mülkiyeti şeklindeki tapu sahibi olan daire sahiplerinden zararlarını karşılamak üzere geçmişte satış yetkisi verdikleri bu tapuların tekrar kendileri adlarına tescilini sağlayabilmektelerdir. Söz konusu karara karşı Anayasa Mahkemesine başvurulmuş ancak Anayasa Mahkemesi Arsa Sahipleri Lehine karar vermiştir. Bu karar, artık yerleşik içtihat haline gelmiştir. Sorularınızı Sorabilirsiniz;