Tapu iptali davaları, eşya hukukuna özgün bir daldır. Tapu iptal davası, tapu sicilindeki tescilin ilgili sebepten ötürü düzeltilmesi için açılır. Söz konusu dava için temel olarak, ortada haklı bir sebep olmaksızın yapılan bir tescil veya; tescilin tadili veya terkini ile bir ayni haklan ihlal edilmesi halinde açılmaktadır.

Tapu iptali davasında, Türkiye’deki mahkemeler yetkilidir, ancak kişinin Türkiye’de hakkına kavuşamaz veya zararı karşılanamaz ise, Anayasa Mahkemesi’ne hatta Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine bu konuyu taşıyarak zararını giderebilecektir. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 nolu Ek Protokol, tüm sözleşmeci devletlere mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde bireye etkin koruma mekanizmaları sağlanmasını zorunlu kılmaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkı ihlalleri iç hukuk yolları ile giderilmediği takdirde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine bireysel başvuru yaparak hakkının yerine getirilmesi sağlanabilmektedir.

TAPU İPTAL DAVASI AÇMA SEBEPLERİ, TAPU İPTAL DAVASI TÜRLERİ

Tapuda; ‘tescilin illiliği “yani ‘sebebe bağlılığı” prensibi vardır.(MK 1024) Buna göre tapuda her ne işlem yapılmışsa bağlı olduğu sözleşmede bir sakatlık olmamalıdır. Tapuda mülkiyet tescille kazanılır. 4721 sayılı TMK’nın 706.maddesine göre; “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır”. Taşınmazın basit bir A4 kağıt üzerine yazılarak satılması, alınması kural olarak geçerli değildir. Ancak bunun istisnaları kanunla ve Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir. İstisnalar için tapu davası avukatı yardımı almak faydalıdır.

TAPU İPTAL DAVASI İÇİN BELLİ BAŞLI SEBEPLERE ÖRNEK OLARAK;

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tapu tescil davası,

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

• Vekalet verilen kişinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

• İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,

• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

• Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

• Zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

• Aşırı yararlanma, yanılma, aldatma ve korkutma gibi iradeyi sakatlayan sebeplere (TBK m. 28, 30 ila 39) dayanılarak açılmış tapu iptal davaları,

• Geçerli olmayan nedenlerle (sahtecilik, ehliyetsizlik gibi sebeplerle) dava açılması,

• Tapuda vekil eliyle gerçekleştirilen temliki tasarruflar hakkında, vekâletin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı iddiası ile (TBK m. 502) açılan tapu iptal ve tescil davaları,

• Taşınmaz malikinin ehliyetsiz yani temyiz kudretini haiz olmaması, kısıtlanma için gerekli şartları taşıdığı halde satış/devir yapması halinde de tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Mesela akıl sağlığı yerinde olmayan kişinin geçerli bir iradesi olmaz ve attığı imzaya değer verilmez. Fakat alıcıdan iyiniyetle satın alan 3. Kişinin iyi niyeti korunur ve tapusu elinden alınamaz. Burada iyi niyet alıcıda olsa da korunmaz, açılacak dava ile tapusu iptal edilir alınan bedel iade edilir.

• Kamulaştırmadan kaynaklanan tapu iptali davası,  tapu tescili davası,( İdare 2001 yılı öncesi yasa döneminde kamulaştırma bedelini mal sahibi adına ödediği ve taşınmaz sahibine tebligatı yaptığı halde mal sahibi ferağ vermezse idare 2942 sayılı yasanın 16 ve 17. Maddesine göre tapu iptali davası,  tescil davası gibi dava türleri örnek olarak verilebilir. Ancak bununla sınırlı değildir tapu iptali ve tapu tescil davası avukatı tarafından yardım almanız faydalıdır.

• Tapu İptal Ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi Var mıdır ?

Tapu iptal ve tescil davası açma süresi , için tapu iptali ve tescili ayni bir hakka dayandığı için  dava açmak zamanaşımına tabi değildir. Tescil yolsuz olsa bile iyiniyetli olan tapu sahibi için olağan tapu zamanaşımı süresi 10 yılın dolmasıyla artık tapu geçerli hale gelir. Ancak burada kişinin İYİ NİYET kavramı hukuki bir kavramdır. Bu kavram hakkında somut durumu tapu tescil davası avukat vasıtasıyla bilgi edinmenizde fayda vardır. Yine 6098 sayılı TBK 39.maddesine göre ‘Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.’ Bu nedenle 1 yıl içinde tapu iptali davası açılmazsa tescil geçerli hale gelir. 

3402 sayılı yasanın 12. Maddesine göre, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak tapu kaydının düzeltilmesi davası dinlenmez.

Aynı şekilde yine tapu tescili davası avukat yardımı almanız da bu dava türü için faydası bulunmaktadır.

• YOLSUZ TESCİL SEBEBİYLE TAPU İPTALİ DAVASI;

Yolsuz tescile örnek verecek olursak; mesela hile ile yani aldatarak taşınmazın satışını alan kişi tapuda hak sahibi, mal sahibi olarak görünse de malı satan kişinin iradesi sakatlandığı için bu sözleşme geçersizdir, bu halde alıcının tapusu yolsuz tescillidir. Satıcı kandırıldığı için süresinde dava açarak alıcının tapusunun iptali ile kendi adına tescilinin talep edebilir. Bu örnekte 6098 Sayılı TBK 36/1 maddesi uyarınca “Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeye bağlı değildir. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.’  T.C. Yarg 1. HD 2012/10938 E. 2012/10436 K.

 Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.’ 

TMK 706 ve TBK 237 maddelerine göre ‘Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.’ Sakat bir sözleşmedir. Buna göre tapu el değiştirmişse bu tescil yolsuzdur ve 4721 sy 1025. Maddesine göre tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Başka bir örnekle izah etmek gerekirse; mirasçısından mal kaçırmak isteyen yani malını bağışlamak isteyen tapu sahibi malını satış ile devrederse bu işlem yolsuz tescil olur ve hakları ihlal edilen diğer mirasçılar tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası ile tapu devir işlemi iptal edilir. Tapu kaydı düzeltilmesi davası sonuçlanmış olur.

Çünkü taşınmazlardaki bağışlama işlemi şekle tabi olup bu şekle uyulmamış, satış sözleşmesi de tarafların bu yönde iradeleri uyuşmamış olduğunda geçersizdir. Yolsuz tescil sebebiyle tapu iptali davası avukat yardımı almanız faydalıdır.  

• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Açmak

Tapu kaydındaki taşınmazların devrine ilişkin işlem yapılırken devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olunması gerekir. Medeni Kanun temyiz kudretini şu şekilde açıklamıştır; davranışlarının eylem ve işlemlerinin sebep sonuç ilişkisini anlayabilme değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücü temyiz kudretidir. Bu bağlamda tapuda devir yapılırken sarhoş olunması, 18 yaşını doldurmamış olunması, akıl zayıflığı, ilaç kullanımı gibi sebeplerden, yaşlılık veya benzeri durumlardan ötürü, akla uygun olmayan davranışların sergilenebileceği hususlarda fiil ehliyetinin olmayacağından söz edilebilir.

Fiil ehliyetine sahip olunmadığından dolayı tapuda yapılan satış ve devir işlemleri sıklıkla hukuki itilaf konusu olmaktadır. Fiil ehliyeti olmaksızın yapılacak tapu işlemleri, tapu iptali ve tapu tescil davası açılması için öne sürülebilecek nedenler arasındadır. Ancak bu nedenleri varlığı ve ispatı somut duruma göre çok yönlü bir hukuki bilgi yorumu gerektirmesi sebebiyle hukuki ehliyetsiz nedeniyle tapu iptal tapu iptali ve tescili dava avukatı yardımı almanızda fayda vardır.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Açılacak Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda gerçekleştirilen taşınmazların satışı ve devri ile ilgili işlemlerde hukuka aykırı durumlardan birisi de vekalet görevinin kötüye kullanılması hususudur. Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün olup bu durum da sıklıkla yaşanabilmektedir.

Vekalet verilen kişinin, tapuda satış veya devir yaparken, istediği kişiye istediği fiyattan satışı gerçekleştirebilir şeklinde yetkilendirilmiş olması durumunda dahi, vekalet verilen kişinin dürüstlük kuralını özen borcunu ve sadakat yükümlülüğünü göz ardı etmemesi gerekir. Aksi halde satışın makul bir çerçevede yapılmadığı durumların varlığı söz konusu ise tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Velaket görevinin kötüye kullanılmasında İyi niyetli 3. Kişi kimdir?

Tapu işleminin vekalet ile yapıldığı durumlarda satış veya devir işleminin yapıldığı 3. kişi, vekalet görevinin kötüye kullanıldığından habersiz ise, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilmesine olanak yoksa 3. kişinin iyi niyetli olması sebebiyle, vekalet verilen kişiyle yapılan sözleşme geçerlidir.

         İyi niyetli 3. Kişi kavramı yorumu zor bir hukuki yorumlama gerektiren kavramdır. Her olaya göre, kişiye göre değişebilmektedir. Bu sebeple tapu iptali davası avukatı yardımı almanız faydalıdır.

Mirastan Mal Kaçırma Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Mirastan mal kaçırma ( muris muvazaası) nedeniyle açılan davalar en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebebi olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada muris muvazaası, miras hakkından yararlanmasının engellenmesi maksadıyla miras bırakan kişinin yapmış olduğu hileli işlemleri ifade etmektedir. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) farklı şekillerde ortaya çıkabilmektedir. Miras bırakan kişi 3. kişiye veya mirasçılardan birisine hileli bir şekilde tapu devri veya satış gerçekleştirir. Bu durum eğer mirasçıların miras hakkına zarar veriyor ise, tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu noktada tapu iptali ve tescil davasının muris muvazaasına dayanarak açılabilmesi için tenkis davası ile birlikte ya da tenkis davası açılmasında daha sonra açılması gerekmektedir.

Mirastan mal kaçırma sebebiyle tapu iptal ve tescil davalarında miras bırakan kişinin, mirastan mal kaçırma maksadıyla hareket edip etmediği incelenmektedir.

Kazandırıcı Zaman Aşımı ve Zilyetlik Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda kaydı olmayan bir taşınmazın dava olmaksızın ve aralıksız olarak 20 yıl gibi bir süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, bu taşınmazın kendisi adına kayıt edilmesini talep edebilir. Bunun için taşınmaza ait mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescili için tapu iptal ve tescil davası açması gerekmektedir.

Burada bilinmedir ki, öncelikle taşınmazın tapuda kaydının olmaması gerekir. Bir taşınmaz eğer tapuda kayıtlı ise, bu taşınmaza ilişkin kazandırıcı zamanaşımı veya zilyetlik yoluyla tescili mümkün olmaz.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal Davası

Aile konutu olarak kullanılan bir taşınmaz, eşlerden birinin “açık rızası” olmadan 3. kişilere devredilemez veya ipotek gibi sınırlayıcı ayni haklar 3. kişilere tesis edilemez. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, diğer eşin haberi yok ise veyahut haberi dahilinde olup da rızası yok ise, bu taşınmazın sahibi olmasa bile rızası olmayan diğer eş, tapuya başvuru yaparak, tapu kütüğünde bu taşınmaza aile konutu şerhi verilmesini talep edebilmektedir. Aile konutu şerhi bulunan bir gayrimenkulün tapuda satışı veya devri gibi bir durum için eşin açık rızası olması gerekmektedir. Aksi halde devir işlemi yapılan gayrimenkule ilişkin tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz satış ve devirleri geçmişten beri uygulamakta yaşanmakta ve birçok mağduriyete neden olan durumlarındandır. Sahte vekalet ile yapan devir hukuken geçersizdir.

Kayıtlı mal sahibi, sahte vekaletname ile devir yapılmış ise bu devre karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Yani zaman aşımı kural olarak yoktur. Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi, satın aldığı bu taşınmazı bir başka kişiye satar, devrederse artık malı alan bu son kişi iyi niyetli kişidir. İyi niyetin varlığı asıl olduğuna göre, alıcı üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü eski tapu maliki olan davacıya düşer (TMK md.6) (Yargıtay 2. HD – 2015/4019 Karar, 2015/363 Karar, 2014/25332 Karar).

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK md. 1024). Medeni Kanun’a göre, yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi” başkaca bir delile gerek duyulmadan kötü niyetli addedilir. Peki kötü niyetli olup olmadığı nasıl anlaşılabilir. Bu durum karmaşık hukuki bir yorumlama gerektirmesi sebebiyle sahte vekaletname ile tapu iptali davası avukat yardımı almakta fayda vardır. Üçüncü kişinin yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken kişi” olup olmadığının anlaşılması ve tespitinde şu olgular dikkate alınarak değerlendirilir:

• Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları,
• Akrabalık ilişkileri,
• Ticari ve ekonomik ilişkiler,
• Tarafların yaşadığı yer ve bu nedenle oluşan sosyal ilişkiler
• Tapu devir bedeli ve tarihi.
• Kişinin sahte vekaleti bildiğine ilişkin yazılı belge, kayıtların bulunması

AYRINTILI BİLGİ İÇİN İNTERNET SİTESİ İLETİŞİM KISMI İLE İLETİŞİME GEÇEBİLİRSİNİZSORULARINIZI AŞŞAĞIDAKİ ALANA SORABİLİRSİNİZ;