Ankara kentsel dönüşüm   davaları için likte binaların riskli olup olmadığının risk tespit raporu öncesinde ve sonrasında, kat malikleri toplantılarına katılarak ve müteahhitlerle yapılan görüşmelere kadar her aşamada ve riskli yapının boşaltılması aşamalarının takibi konularında kentsel dönüşüm avukat yardımı, hem müteahhitleri ve hem de kat maliklerini temsil etme, yani masanın her iki tarafında da yer alarak bu konuda uzmanlaşmayı gerektirmektedir.  31 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun,  halk arasında  ise “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinmektedir.

Kentsel Dönüşüm; şehir planlaması, güvenlik ve estetik amaçlarla, şehirdeki kaçak yapıların dönüşümü için ve depreme dayanıklı olmayan riskli binaların belirlenip yeniden yapılarak, doğal afetler sonucu oluşabilecek zararların en aza indirilmesi amacıyla yapılan, daha yaşanılabilir, sağlıklı kentler düzenlemeyi amaç edinen bir kamusal bir projedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hukuk büromuz gayrimenkul dava avukat yardımı ; kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de gerektirmektedir. Özellikle Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin ve de Teknik Şartnamenin hazırlanması aşamasında hukuki yardım alınması çok önemli olup ileride yaşanacak sorun ve ciddi mağduriyetlerin bu aşamada giderilmesi sağlanabilinecektir.

SÜRECİN BAŞLAMASI;

Kentsel Dönüşüm süreci Riskli Yapı Tespit Raporunun alınması ile başlamaktadır. Bu raporun alınabilmesi için maliklerden bir tanesinin başvurusu yeterli olmaktadır.. Maliklerden herhangi biri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri veya maliklerin tamamı,  Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu listede yer alan lisanslı riskli yapı tespit kuruluşlarından herhangi birine başvurarak bu süreci başlatabilmektedir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarına bakacak olursak, ilgili yasada “riskli rezerv alan”, “riskli alan” ve “riskli yapı” tespitleriyle çalışmaların başladığı görülmektedir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm modelleri bu tanımlara uygun şekilde yapılır.

Yapılan başvuru sonucunda söz konusu kuruluş binadan örnek bir parça alır ve binanın riskli olup, olmadığı noktasında değerlendirme yapmaktadır. Değerlendirme sonucunda bina riskli yapı olarak tespit edilirse; bu tespit sonucu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirilir. Bakanlık da ilgili Tapu Müdürlüğüne binanın riskli yapı olduğunu, tapuya riskli olarak şerh edilmesi gerektiğini bildirir.

Tapu Müdürlüğü maliklere söz konusu binanın riskli olduğuna dair tebligatı yapar. Tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde bu tespite itiraz edilebilir. İtiraz edilmez veya reddedilirse ve dava açılıp reddedilirse rapor kesinleşir. Görüleceği üzere kentsel dönüşümde risk tespit raporuna dava , yıkımın gerçekleştirilmemesi isteniyorsa açılabilmektedir. Risk Tespit Raporu Dava ile ilgili bilgiyiz aşağıda vermekteyiz.

Kesinleşme ile beraber yapı artık arsa vasfına dönüşecek ve 60 günlük yıkım süreci başlayacaktır. Bu süre içerisinde ilgili belediye tarafından binanın elektrik, su ve doğalgaz hatları kesilir, maliklerden binanın tahliye edilmesi istenir. Eğer binayı tahliye etme noktasında sıkıntı çıkaran kişiler olursa, bunlar hakkında da Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilecektir.

 Kentsel Dönüşümde Avukatın Önemi

Bu süre içerisinde malikler tarafından Ortak Karar Protokolünün imzalanması gerekmektedir. Ortak Karar Protokolü; binaları kentsel dönüşüm kapsamına giren malikler ( daire, pay sahipleri )  tarafından alınan, binalarını nasıl yapacaklarına, binaya ilişkin özelliklere yer verilen, hangi müteahhide yaptıracaklarına, dairelerin nasıl paylaşılacağına ve diğer tüm konulara ilişkin olarak alacakları kararlar tamamına verilen isimdir. Bu ortak karar protokolünün hukuki geçerliliğinin olması için arsa payı bakımından mevzuattaki yeterli çoğunluğun olması gerekmektedir.

Ortak Karar Protokolünü imzalamayan, mevzuattaki çoğunluk  oranının dışında kalarak imzalamayan malik grubuna öncelikle ortak karar protokolünün imzalanması için çağrı yapılır. Malikler yapılan çağrıya rağmen ortak karar protokolüne katılmazlarsa, bu kişilerin hisse payları diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satışa çıkarılır. Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler ise Bakanlık tarafından satın alınacak veya bu kişilerin payları kamu idareleri tarafından kamulaştırılacaktır.

YAPI SÖZLEŞMESİ VE TEKNİK ŞARTNAME YAZIMI

Kentsel Dönüşümü gerçekleşecek binanın inşası için bir müteahhitle anlaşması durumunda, Müteahhitle nakit ödemeli, kar payı ya da kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Binayı kendi imkanlarıyla yapmak isteyenler maliklerden birini müteahhit tayin ederek ve yetki belgeleri temin edilerek bunu gerçekleştirebilirler. Müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alıyorsa buna “kat karşılığı inşaat” denir. Arsası üzerinde ev yapmak isteyen kat malikleri müteahhitle anlaşma yaparak kat karşılığında inşaat sözleşmesi imzalayabilirler. Sözleşme müteahhit ile kat malikleri arasındaki bağlayıcı resmi belgedir. Sözleşme ve yapı projesinin hazırlanması son derece önemlidir ve bu hususta hukuki yardım alınması son derece önemlidir. Zira, inşaatın süresi, inşaatın yapısı malzeme kalitesi, arsa sahiplerinin dairelerin diğer dairelere göre farklı özellikleri olsun isteniyorsa bu özellikler, yapı ruhsatının kimin alacağı, inşaatın tamamlanmasından sonraki su, elektrik izni gibi hususların kimin gerçekleştirileceğinin bu sözleşme ile belirlenmesi arsa sahiplerinin büyük yararına bulunmaktadır. Zira örneğin inşaat ruhsatı veya inşaatın tamamlanmamasından sonraki izinlerin kimin alacağının sözleşmede belirlenmemesi durumunda arsa sahiplerin alması gerekebilmektedir.

Tüm maliklerin önceden anlaşması asıl amaç olmalıdır. Genelde anlaşmazlık mevcut bina ile yapılacak binadaki daire dağılımlarının şerefiye farkından ortaya çıkmaktadır. Şahsımızca tavsiyemiz; apartman yenileme projelerinde müteahhitlerin sunduğu projeleri mimarlara ve avukatlara inceletmeniz faydalıdır. Komşuların kendi aralarında karar vererek sözleşmeyi imzalamaları ileride mülk sahiplerinin mağduriyetiyle sonuçlanacak sorunlara yol açabilecektir.

Kentsel dönüşümü yapılacak bir bina hakkında; yıkım kararı, riskli yapı ilanı, riskli yapı tespiti, riskli yapı tahliyesi, kentsel dönüşüm kira yardımı, bina yıkım sonrası boş arsa taşınmaz sorunu gibi birçok yeni ve önemli sorunu barındırmaktadır.

Kentsel Dönüşümde İtiraz Ve Davalar

RİSK TESPİT RAPORUNA İTİRAZ

31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı eskimiş ve içinde kişilerin bulunmasının veya yaşamalarının sağlıklı olmadığı bina ve alanların yenilenmesini, iyileştirilmesini ve tasfiye edilmesini sağlamaktır. Söz konusu mevzuat uyarınca riskli alanların ve yapıların risk tespitleri yapılacaktır.

           Söz konusu tespitlere karşı ise; riskli tamamının veya kat maliklerinin veya kanuni temsilcileri “itiraz” haklarını kullanarak, bu tespitlerdeki hukuki olumsuzlukları düzelttirebileceklerdir. Kanunda itiraz edebilecek kişiler; malikler ve kanuni temsilciler şeklinde düzenlenmiştir. Her ne kadar riskli yapı tespiti itirazı  riskli yapıdaki mal sahiplerine hak sahiplerine ait olsa da ; hakları zarar görmesin, önlemlerini alabilsinler diye bildiriliyor olsa da kiracılar, rehini, ipoteği olanlar gibi hak sahiplerinin de riskli yapı tespitine itiraz hakkı bulunmamaktadır.

İtiraz sonucu teknik heyetçe verilecek karara karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılabilecektir.

RİSK TESPİT RAPORUNA KARŞI İPTAL DAVASI AÇILMASI

Risk Tespit Raporu İptal Davasında,  Davanın açılacağı  görevli mahkeme idare mahkemeleridir. İptal davasına konu olacak idari işlemin, kesinlik kazanmış olması ve de idari başvuru yollarının tüketilmiş olması durumunda 60 gün içerinde risk tespiti raporuna karşı görevli mahkemede iptal davası açılabilmektedir.

RİSKLİ ALAN KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI AÇILMASI

Riskli alan kararları da bir idari işlem olduğundan bunlara karşı da iptal davası açılabilmektedir. Kanunda 2016 yılında yapılan değişiklik sonucu Ek Madde 1 hükmü ile “Riskli alan kararına karşı Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz” düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre riskli alan kararına karşı açılacak davalar 30 gün içinde açılacaktır

Bu davalarda ise görevli mahkeme risk tespit raporu davasından farklı olarak işlemi tesis eden makam sebebiyle DANIŞTAY’da açılması gerekmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İPTAL DAVASI  VE İTİRAZDA SONUÇ OLARAK;

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere riskli yapı tespit raporuna karşı 15 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir. Ancak doğrudan itirazda bulunmak zorunlu değildir. İtiraz etmeden hak sahipleri veya temsilcileri, itiraz yolunu kullanmayıp, risk tespitinin hak sahiplerince öğrenilmesinden veya raporun hak sahiplerine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde İDARİ YARGILAMA KANUNU uyarınca bir iptal davası açabileceklerdir.

6306 sayılı Kanun uyarınca taşınmazları arsa haline gelen malikler eğer taşınmazın yeniden dönüştürülmesi hakkında 2/3 çoğunlukta karar alamazlarsa veya taşınmazı yeniden dönüştürmek istemezlerse idare bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alınabilecektir. Kamulaştırma kararı da idari işlemdir. Bu sebeple bu kamulaştıma kararına karşı mal sahipleri ve menfaatleri olan kişiler, iptal davası açılabilir.

Ayrıca aynı şekilde 2/3 çoğunluk kararına karşı çıktığı için, çoğunluk görüşüne katılmayan, geriye kalan 1/3 azınlık kat maliklerinin satılacak bağımsız bölümlerine ilişkin SPK kuruluşlarının yaptığı değer tespitleri ve il müdürlüğünün buna yönelik değer tespiti kararlarına karşı iptal davası açılabilmektedir.

 Başka bir örnek ise, Bakanlık İl Müdürlüklerince yapılacak 1/3 azınlık hak sahiplerinin dairelerinin satışı kararlarıdır. Azınlık daire sahiplerinin paylarının satışına yönelik idari işlemlere karşı da tebliğinden itibaren süresi içinde iptal davaları açılabilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN DAVALAR YUKARIDAKİ SAYDIKLARIMIZCA SINIRLI OLMAYIP BAŞKACA DAVALAR DA AÇILABİLİR.

Kentsel Dönüşümde Mal Sahiplerine ve Dönüşüme Konu Yapının Kiracılarına Tanınan Haklar Nelerdir?

Riskli binada oturan kişiler olan kiracılar da hak sahipleri kategorisine girmektedir.

Riskli yapıların yıkılma, yeniden inşa edilme veya güçlendirme süreçleri ülkemizde çok zaman alabilmektedir. Bu sürecin uzun olması nedeniyle, yıkımdan yapıma kadar geçen süreçte hak sahipleri özellikle maddi anlamda sıkıntılar ve zarar yaşayabilmektedir. Bu gibi sorun ve mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla kanun kentsel dönüşüm projesi başlatılan binalarda ikamet etmekte olan hak sahiplerine bazı maddi destek imkânları getirmiştir.

Bu Desteklerden Bazıları Aşağıdaki Gibidir;

    Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar:

Mevzuatta idare ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya kiracılara veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği belirtilmektedir.  Kentsel dönüşüm kapsamında giren ve yıkım kararı alınan bir bina üzerinde 1 yıl veya 1 yıldan fazla olmak üzere kiracı konumunda ikamet etmekte olanlara taşınma ücreti konusunda geri ödemesiz maddi yardım veya kiraya çıkmayacak olup da onun yerine ev satın almak istenmesi durumunda geri ödemeli faiz destekli 100.000 TL kredi nakten alınması yardımı yapılmaktadır.

Bunun dışında ev sahibi olanlara ise projenin başlamasından tamamlanmasına kadar 18 ayı geçmemek koşuluyla aylık kira yardımı yapılmaktadır. Görüleceği üzere kiracıya en fazla 1 yıl kira yardımı yapılırken ev sahibine 18 ay kira yardımı yapılabilmektedir. Ayrıca, eğer ev sahibi yeni bir ev satın almak istenmesi durumunda geri ödemeli, faiz destekli 100.000 TL’lik kredi alınması için kolaylık sağlanmaktadır.

Binayı Kendileri Yapmak İsteyen Kişilere Yapılacak Yardımlar:

Yıktırılmış olan  riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az  1 yıldır ikamet eden ya da bu yıktırılan binada işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça kredi verilebileceği belirtmiştir.

İmar Barışı , Yapı Kayıt Belgesi

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi ile gündeme gelen ve Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları tebliği kapsamında ayrıntılı usul ve  şartları düzenlenmiş olan  kaçak ve ruhsata aykırı yapılara yasallık kazandıran İmar Barışı; İmar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılar kapsamında, herhangi bir yapı kaydı bulunmayan arsa tapulu yerler, hazine arazisi üzerindeki taşınmazlar ya da ruhsata aykırı yapılar için tapu benzeri bir belge olan ‘’ Yapı Kayıt Belgesi’’ verilmesi suretiyle taşınmazlara yasallık kazandırılmaktadır. 

 

Ankara Kentsel Dönüşüm Avukat  Hakkında Hizmetlerimiz;

• Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yani sağlam olup olmadğı güçlendirme gerekip gerekmediği, binanın yeniden yapılıp yapılmadığına ilişkin rapor
• Riskli yapılarda risk tespit kararından sonraki  hukuki süreç, mühendislik, mimarlık uzmanlığı neticesinde mal sahiplerine yol gösterme ve aydınlatma
• Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
• Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen mal sahiplerine karşı yapılacak iş ve işlemlerin takibi
• İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
• Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
• Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
• Kentsel Dönüşümdeki iptal davası
• Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun tercihin hangisi olacak ise o iş ve sözleşme modelinin oluşturulması
• İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
• Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
• Mal sahiplerine yıkım sebebiyle devlet tarafından yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
• Mal sahiplerinin dönüşüm sırasında devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
•  İnşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uygun davranmayacak şekilde inşaat yapması, malzeme kullanması durumunda, sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
• Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
• Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI

Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın , el koyma suretiyle, malikin hukuken kendisine ait olan gayrimenkul üzerindeki fiili kullanım hakkının idare tarafından engellenmesi olarak tanımlanabilir.

İdarenin yasal bir dayanağı, hukuki bir gerekçesi olmadan, kişilerin taşınmaz malları üzerinde el koyarak, imar planını değiştirerek, ya da malikin tasarrufta bulunmasını hukuksal olarak engellemesi de bir başka tanımıdır. Yani el atma hem doğrudan işgal, hem de idarenin imar planı değişikliği yapması gibi hukuken gerçekleşebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.12.2010 tarihli kararında hukuki el atmanın da fiili el atma gibi değerlendirilmesi gerektiği hakkında karar vermiş ve bu ayrımı ortadan kaldırmıştır

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme:

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun, 6487 sayılı yasanın 21. maddesi ile değişik, Geçici 6. maddesinin 10. Fıkrasıyla bu uygulama çarpıklığına bir son getirilmiştir. Madde içeriğine göre ;

“Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulanmasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 Sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış̧ veya kararı kesinleşmemiş̧ tüm davalara uygulanır, denmiştir. Yani yeni düzenlemeye göre hukuki el atmaya ilişkin davalarda idari yargı yetkilidir.

Fiili el atmalara ilişkin davalara asliye hukuk mahkemeleri görevli olup gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi ise yetkili olacaktır.

Ancak şu anki mevzuata göre dava öncesi bir uzlaşma şartı yer almaktadır.

Kamulaştırmasız el atma dava avukat yardımı almanız, gerek teknik süreç ve gerek sonraki dava sürecinde faydalıdır.

Uzlaşma Şartı: Kamulaştırma Kanununun Geçici 6. Maddesinde yer alan  ‘’Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.’’  düzenlenmesi ile ‘uzlaşma’ dava şartı olarak kabul edilmiştir. Diğer bir ifade ile dava açmadan önce kamulaştırma uzlaşma usulünün uygulanması zorunludur.